契約書には何を盛り込むべき？

現在使用している賃貸借契約書の見直しを検討しているのですが、契約書にはどのような事項を盛り込んだほうがよいのでしょうか。

土地賃貸借契約書であれば、その目的（建物所有目的か否か）、建物所有目的であれば、建物の種類・構造・規模・用途について定めることができます。土地の所在等に照らして近隣の迷惑とならないような用途に限定するなど、配慮が必要です。
建物賃貸借契約書であれば、造作買取請求権の排除や、契約解除時の明渡遅延相当損害金額を、賃料相当額の2倍にする等の事項を盛り込み、賃貸人の権利を強化する場合もあります。
ただし、土地、建物のいずれの場合も、借地借家法等の強行法規に反する規定、賃借人にとって一方的に不利になるような条項は、後日無効とされるおそれがありますので注意が必要です。

土地賃貸借契約書の場合

例えば、閑静な住宅街に土地を所有しており、それを他人に貸すという場合、店舗などを建設されては困るという場合もあるでしょう。
土地の用途については、当事者間で自由に決めることができますので、その場合は、「居住用建物に限る」等の制限を定める必要があります。
また、一般に、鉄筋コンクリート造など堅固な構造の方が老朽化が遅く、それだけ賃貸人本人による土地利用が妨げられますので、どのような建物を許容するのかについては、慎重に検討する必要があります。

建替えや増改築、大規模修繕等については、賃借人による土地利用を長期化させ、上記同様、賃貸人本人による土地利用が妨げられますので、書面による賃貸人の承諾を要するとするのが通常です。建替え、増改築、大規模修繕の申し出があった際は、承諾料の支払と引き換えに承諾するのが一般的です。

契約更新時、更新料の支払いを求めたい場合は、その点を契約書上で明らかにしておく必要があります。更新料については法律に規定がなく、契約条項にない限りは請求が認められないからです。

建物賃貸借契約書

建物賃貸借契約の場合、賃借人による造作買取請求権を契約条項で排除しておくことがあります。この請求権は特約で排除することができます。
造作とは、建物に取り付けられたもので、建物をより使いやすくするものをいいます。例えば、畳、ガラス戸、雨戸、ふすま、障子、電気・ガス・水道の設備、飾戸棚などがあります。
賃貸人の同意を得て取り付けた造作であれば、賃借人の契約不履行によらずに契約が終了した後、賃借人は賃貸人に対し買取を請求することができます。
買取価格は当該造作の客観的な時価ということになりますが、必ずしも具体的な価額は明らかではないので、賃貸人・賃借人間で意見がまとまるとは限りません。そこで、賃貸人としては、あらかじめ特約で請求権を排除しておくのが無難といえます。

また、賃料不払いなどで建物賃貸借契約を解除した際、より早期に明渡をさせるため、契約解除時の明渡遅延相当損害金の額を賃料相当額の2倍にする等の事項を盛り込むことがあります。
2倍程度であれば、有効と判断され得ますが、それ以上となる場合は、契約条項自体が無効と判断される場合もあるので、注意が必要です。

契約条項が無効とされる場合について

借地借家法等の強行法規に反する規定、借地人にとって一方的に不利な規定は、無効とされる可能性があります。

例えば、「1度でも賃料の支払いを遅滞したら契約を解除できる」、「解除した後は、賃貸人が代わりに中の物を排除するなどして明渡を強行でき、後日、その費用を請求できる」等の規定や、法外な更新料を定める規定などは、無効となります。
これらのような、ある種、極端な条項でなくとも、賃貸人側の便宜のため、合理的な理由なく賃借人に負担を課すような条項は、後日トラブルのもととなるので、慎重な配慮が必要です。

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